買房子有兩種還款方式，等額本金和等額本息，這兩種方式有什麼區別？有些人說你如果貸了款就不要提前還款，因為提前還款的話前面的利息就白還了，這些說法對不對？首先來說明一下房屋貸款的一些基本問題，到銀行通常會用公積金貸款或商業貸款， 因此，在貸款的時候我們首先要知道一個年化利率，比如說年化利率是6%，那麼月利率就是0.5%，因為一年12個月，每月還一次錢，所以每個月還的錢都包含本金和利息兩個部分，先將問題簡化，假設貸款12萬，一年還清，每個月都要還，所以一共分為12期，每個月所還的錢包含本金及利息，你一共需要還多少利息？年利率6%，利息就是12萬元 × 6%，結果就是7200塊錢，這個做法對不對呢？這個是錯誤的！如果真的去貸款，你最後會發現你還的錢遠遠沒有7200塊錢這麼多，為什麼？還有印鑑章不可以隨意給人。
何謂等額本金？
首先我們先來說第一種方式叫做等額本金，每個月還的錢裡面，本金數量是固定的， 比如說借款12萬，分12期還，所以每期1萬元，在這種方式下，每月的本金償還是1萬塊錢，但是不光要還本金，還得還利息，利息每個月多少？首先第一個月，假設月利率是0.5%，所以利息收0.5%，就是600元，也就一個月的時候你需要還600塊錢利息，這600塊錢利息是怎麼產生的？是所欠的12萬元在一個月之內產生的利息，也就是之前產生的利息，那麼第二個月又如何？要注意的是，在第二個月的時候，因為每個月本金還1萬，所以第二個月已不欠銀行12萬了，只欠銀行11萬元，那麼0.5%利息就是550元，以此類推，按照這種算法一直到第12個月， 只欠銀行1萬元，0.5%利息，結果是50元。
所以每個月還的利息是不一樣的，從最開始一個月600到最後50，一共還了多少利息？先算個平均值 (600+50)/2，結果是325元，平均每個月325，12個月3900元，如利用這種方式還款，最後一共還的利息是3900元，為什麼不是7200元？很簡單，因為算利息是看還欠銀行多少本金，當本金越欠越少，最後還的利息是不到7200元的。所以，等額本金法有一個好處就是，它每個月還的本金是固定，所以它總的還款額相對比較少一些。
什麼叫做等額本息？
顯而易見，等額本息的意思就是每個月還的本金和利息之和是不變的，那這個該怎麼辦？這個算法稍微複雜一點，經過計算本金加利息是10328元，假設還12個月，每個月還10328元，那麼最後第12個月還完，這就是所謂的等額本息法，至於這個數怎麼算出來，公式有點複雜，可在網上隨便一搜貸款模擬器，它都會幫你算出來，非常簡單！
那我們看如果每個月還了這麼多錢，利息有多少？每個月的利息是328元，328×12個月，最後是3936元，我們看相比於剛才等額本金法的3900元要稍微多一些，但也沒多太多，這就是等額本息法的特點，每個月還款額是固定的，所以比較好安排我們的生活，不像等額本金最開始還的錢比較多，最後還的錢比較少，但是它的缺點就是它最後的利息會稍微多一些。
提前還貸款會不會吃虧？
這兩種方法最後算出來利息都不到7200這個利息，原因就是因為他不停的還本金的時候，本金產生的利息減少，因此，假如我貸款30年，我已經還完十年了，那麼我現在提前還款會不會吃虧？要注意的是，已還了十年的時候，其實已經還了很多的利息，但這些利息都是前十年產生的，後二十年的利息，銀行還沒有收，所以如果一次性的把所有的本金都還掉，就再也不用還利息，所以是不會吃虧的！
小額貸款的陷阱
因此提前還款是不吃虧的，但是有些人不是在銀行貸款，都是因為聯徵查詢結束不好的關係 ，而是小額貸款公司貸的款，那可就要小心！很多小額貸款公司是有很多坑，雖然看起來利息好像不是那麼高，但是實際利息要遠遠超過它說的利息。怎麼回事？首先第一個坑，假如小額貸款公司跟你說年利率12%，看一下好像也沒有太高，銀行6%，它12%，好像高了一倍也還可以接受，但實際上它遠遠超過這個值！為什麼？例如貸12萬，12萬一年，12萬×12%，結果就是1.44萬，這是需要還的利息，那麼這和銀行相比就不一樣了， 銀行是逐步收利息，如果提前還款，利息就不用再交，而且在還本金的過程中利息會越來越少，但是小額貸款公司很多不是這樣的，它直接用你的總貸款額×年利率，雖然每個月可能都在還錢，但是沒有因此而算你利息的減少，它還是按總額來計算利息的！因此貸款的時候要問清楚，利息怎麼算？還款的方式是怎麼算？
小額貸款之利息先付
第二個問題，很多小額貸款公司會利息先付，什麼叫利息先付？舉個例子，貸款12萬元，12%利息，所以利息14400元，給你12萬的時候，已經把利息扣掉，所以只給12萬 – 1.44萬，只給10.56萬，拿到手就這麼多錢，而且每個月還得還錢，雖然不用還利息，因為利息已經先收，每個月還1萬共12個月，現在看起來感覺好像利息還是12%，但實際上不是，因為小額貸款公司只給了10.56萬，所以實際上你的貸款額只有這個數，但你每個月還了1萬塊錢，這個金額是固定的，把這兩個數字分別帶到等額本息這種還款方式去算，會發現按照等額本息的利率算法，它的結果是24%的利息！遠遠超過它名義上12%的利息。
所以從這幾個角度來看這個利率，實際上是非常非常高！只不過小額貸款公司在忽悠你的時候可能不是這麼說，所以就要看清楚。這種貸款方式和銀行貸款方式的區別是，第一個你不停的還錢，但它本金產生的利息並不減少；第二個很多是先付利息再加個手續費，那利息就更高了，很多人對代書貸款是地下錢莊嗎？不一定的，要看利息有沒有違法。
因此大家如果想貸款，最好還是利用銀行來借，相對來講比較安全，如果實在沒有辦法，一定要找小額貸款公司借錢的話，也一定要搞清楚它的利息的計算方式到底是怎麼樣的？不要被它們名義12%這麼低的利息所騙！
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