最近，一個孩子告訴我他最近買了房子。買房的還款方式有等額本息和等額本息兩種。他問我這兩種方法有什麼區別。話說，借了貸款，不要早還，因為早還，之前的利息就白還了。這些說法正確嗎？房屋貸款轉貸今天就來研究一下這個問題。首先，我們來研究一下住房貸款的一些基本問題。
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年化利率
當我們去銀行使用公積金貸款或商業貸款時，我們首先需要知道年化利率，對嗎？
比如年化利率是6%，年化利率是6%，對吧？那麼月利率是0.5%，對吧？因為一年有12個月，你每個月要還一次，所以你的每月還款包括本金和利息。為了簡化這個問題，我們假設總共是貸款12萬元，貸款12萬元，每年每月還，所以分成12期。
當我們取出貸款時，我們也每月償還。例如，如果您貸款十年，則為 120 期。 30年的貸款意味著360期。每個月都要還，對吧？您每月償還的錢包括本金和利息。您總共需要償還多少利息？有人說這很簡單。你看，我一年總共貸了12萬。把年利率6%還清就行了，那麼我們可以計算利率，說利率是120000元×6%，結果是7200元，就是7200元。
這種做法是對是錯，這個是錯的，如果你真的去貸款，你會發現你還的錢遠遠少於7200元。
在貨幣中，您的本金金額是固定的。比如，你分12期一共欠了120000積分，那麼每期就是120000除以12期，等於10000元。所以這樣一來，就可以每月還本付息，每月本金還款為12萬元除以12期。結果是一萬元，一個月一萬元。但是你不僅要還本金，還要還利息，對吧？
你每個月都還利息
這個差多少，先看第一個月，第一個月，你欠銀行12萬元，然後銀行說我的月利率是0.5%，所以我就收你0.5%的利息。這個計算是600元，也就是說第一個月需要還600元的利息。
600元利息是怎麼來的？你欠的12萬元是一個月內產生的利息，也就是不收取之前產生的利息。你是對的，那麼第二個月呢？第二個月你要注意，因為你每個月還本金1萬，所以第二個月你不欠銀行12萬，你只欠銀行11萬，銀行會再收你0.5%的利息所以550元。
按照這個算法，直到第12個月，你只欠銀行1萬元。銀行向您收取 0.5% 的利息。結果是50元，所以你每個月還的利息是不一樣的。從每月600開始到每月50結束 還本付息多少是600+550+…+50 這是等差數列吧？
我們知道等差數列可以這樣計算。首先計算平均值（600+50）/2。結果是325元，平均每月325元。多少個月和12個月，結果是3900元，也就是說如果你用這種方式還款，房屋貸款轉貸你要支付的總利息是3900。
為什麼不是7200？
這很簡單，因為他根據您還欠銀行的本金來計算利息。是不是要還本金，所以你的本金會越來越少，所以你最後還的利息不到7200元。這就是為什麼等額本金法的優點是每月還本金是固定的，所以總還款額比較小。與這種等額本息法相比，還有一種方法叫做等額本息。什麼是等額本息？
顯然，等額本息是指每個月支付的本息和利息的總和是一樣的。
我應該怎麼辦？這個算法稍微複雜一些。讓我們把這個模型簡單一點。假設您的總貸款或欠款最初稱為a0，但是在您一個月還清之後，欠款是a1 再償還一個月後，它是a2。
首先我們知道a0是12萬元。這是第一個月。那麼什麼是a1。錢後剩餘的貸款應該是這樣計算的。首先你欠了12萬a0，但是一個月後這個a0會產生利息，所以你欠銀行的錢變成a0(1+0.)